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房地产行业对陕西省利用利润率方式加强房价

发布时间:2019-11-26 15:05:58

房地产行业:对陕西省利用利润率方式加强房价控制的评论

怎么解读该政策具体含义?雷声大,实施操作难;会导致开发商销售放缓,房价上涨在数据上被控制;两大关注点①"10%合理利润方式控制备案价"②推进现房销售。通读下来,我们认为该通知的核心理念只有一条"行政手段控制房价",通过公布价格指导区间限制备案价的手段,实质上与控制预售证发放没有不同,会导致开发商获取预售证变慢,备案变难,在全年销售目标基本达成的情况下,将进一步减缓开发商推盘动力,造成销售放缓;虽然房价上涨在数据上被控制住,但解决不了根本问题,因为供应没有增加,需求也还在。具体到该通知的操作层面,有两点值得关注,1)要公布分区域住房销售价格指导区间,备案价要在指导区间内。住房销售价格的确定,使用分区域的"土地、建安、税费等整体成本+10%左右利润率"方法定价,就我们的经验,建安、税费容易测算,但土地成本确认很难,只能分区划片搞平均,所以,我们推测,最后实际实施时的方式可能采用最新区域市场土地价格来计算,那么实际上能够达到"区域内目前土地成交均价+建安税费+10%以上利润率"约束的项目,唯有超高端或者"准协议拿地"的地块。2)积极推进现房销售。结合前期山东出的在部分区域积极推行现房销售试点来看,说明对于预售制度的监管加严,可能是长期政策趋势。

中长期的政策观点?陕西政策本质还是"行政性调控市场",属于为了进一步巩固、坚持调控的表态;全国层面,长期还会回归市场化调控道路。陕西这次出政策的背景是在9月西安房价涨幅全国百城中倒数16位,宝鸡房价跌幅在全国第9位的情况下出台,我们认为,这次政策属于是为了进一步巩固坚持调控的表态,但由于其他手段不能立竿见影,所以采用行政化手段限制房价一招。往长一点看,针对开发商的行政化限制手段,只会造成供应的缩减,解决不了根本问题,长期还需回归市场化调控道路,建立长效、导向清晰的调控机制。

对开发商有何影响?相对利好高周转龙头公司;指导价模式对高端、"准协议拿地"模式、小规模公司影响大。

1)该政策对高端项目及"准协议拿地"项目影响大,对高周转龙头影响小,房地产上市公司平均利润率在13%~15%左右,高周转的公司,比如万科、保利在12%~13%之间,但高端项目、"准协议拿地"项目(多数是关系拿地,单体拿地面积大,拿地价格较市场价有明显折扣)利润率能够在20%左右。那么该指导价模式,对于高端项目、准协议拿地项目影响较大,而对高周转龙头公司实质影响相对小,而且龙头公司还可以通过项目间搭配部分平衡项目利润率问题;2)推广现房销售,利好高周转龙头公司或者做利润率的公司。如果现房销售成为事实,则意味着开发商资金流动速度变慢,建设周期短、公司规模大资金调配能力强的高周转龙头公司具备相对优势,同时,做利润率的高端项目,由于本身销售节点较为靠后(往往盖到即将竣工才销售),影响也相对比较小。

估值与建议

房价不是问题;行政手段加强将继续挤压小公司生存空间。维持我们"短期月交易性参与政策修复性反弹,中期个月依然谨慎,看震荡,配置性买龙头"的观点不变,中长期配置万科;短期交易型反弹组合排序,侨城,首开,金地及城建:这次陕西政策核心主旨还是"行政限制房价",属于改变游戏规则的调控,在新游戏规则下,胜出的依然会是龙头大公司;全国层面,在销售放缓,房价涨幅趋缓情况下,中央出政策继续调控的概率在降低,只是部分地方政府还会因为前期房价上涨,而补充性出台各种规定来表态(如前期广州预售证控制,这次陕西政策)。

目前阶段是属于从看政策到看基本面转变的阶段,政策加严压力在趋缓,但由于经济放缓造成行业基本面不确定性在上升,我们认为,未来个月内行业基本面、股票表现大趋势都是震荡,但中间会存在短期反弹的交易性机会。

风险提示

政策风险和宏观经济下行风险。

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